Cession d'un bail commercial
La cession du droit au bail commercial est un acte par lequel un locataire cède à un tiers le bénéfice de son droit au bail, elle se distingue de la cession du fonds de commerce qui suppose également la cession d’autres éléments du fonds comme la clientèle.
Avocat expert en droit commercial sur Toulouse, je vous accompagne de la négociation jusqu’à la rédaction de l’acte de cession du droit au bail.
Les étapes de la cession du bail commercial
Les formalités de la cession
L’état des lieux préalable
L’article L.145-40-1 du Code de commerce prévoit qu’un état des lieux doit être réalisé entre le bailleur et l’acquéreur lors de l’entrée en jouissance. Cet état des lieux sera conservé par les parties jusqu’au départ du locataire.
La nécessité d’un acte écrit
Conformément aux dispositions de l’article 1216 du Code civile, la cession du droit au bail doit être constatée par écrit sous peine de nullité.
La signification de l’acte de cession
L’acte de cession doit être signifié au bailleur pour lui être opposable : cette formalité être réalisée par acte extrajudiciaire, par une acceptation par acte authentique ou par une acceptation tacite.
Les conditions de validité de la cession du bail commercial
L’existence d’un agrément préalable du bailleur
Le bail commercial peut limiter la libre cessibilité du droit au bail notamment par l’instauration d’un agrément préalable du bailleur.
L’agrément préalable du bailleur devra être sollicité avant la cession ou en être une condition suspensive.
Le contrat de bail peut également imposer que le bailleur soit appelé à participer à l’acte de cession.
La purge des droits de préemption
Le Code de l’urbanisme offre la possibilité aux communes de délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat à l’intérieur duquel les cessions de baux commerciaux sont soumises à un droit de préemption.
Le cédant devra informer la commune de la cession de son droit au bail, cette dernière pourra éventuellement se substituer à l’acquéreur pour racheter le droit au bail commercial.
Le bail peut également prévoir un droit de préemption au profit du bailleur qui pourra se substituer au candidat acquéreur en s’acquittant du prix convenu avec le locataire cédant.
Les effets de la cession du bail commercial
Les obligations de l’acquéreur
L’acquéreur du droit au bail peut jouir des locaux mais doit, en contrepartie, exécuter toutes les obligations du contrat de bail dont notamment payer le loyer convenu au bailleur.
Lors de la conclusion du bail commercial, le bailleur impose bien souvent une clause de garantie solidaire aux termes de laquelle le locataire cédant s’engage, en cas de cession du droit au bail, à répondre solidairement de l’acquéreur pour le paiement des loyers.
La restitution du dépôt de garantie
Le locataire qui a versé un dépôt de garantie est en droit d’en obtenir le remboursement lors de la cession.
Le dépôt de garantie ne peut être restitué qu’après la remise des clés par le locataire cédant lorsque les locaux ont été rendus en bon état et qu’il n’existe aucun arriéré (loyer, charges ou taxes).
Honoraires
(Les prix indiqués s’entendent HT et hors frais).
Ces honoraires sont indiqués à titre informatif et sont susceptibles de varier selon la complexité du dossier.
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