COVID-19 et loyers commerciaux

Suite à la pandémie de COVID-19 et la promulgation des arrêtés ministériels des 14 et 15 mars 2020 imposant la fermeture de nombreux établissements, les professionnels se sont interrogés sur le point de savoir s’ils étaient encore tenus de régler leurs loyers commerciaux.

Aucun consensus n’a émergé parmi les praticiens du droit, même si plusieurs fondements juridiques plaidaient en faveur d’une dispense de paiement des loyers commerciaux.  

Depuis lors, les tribunaux ont eu l’occasion de se prononcer sur cette problématique mais les décisions rendues par les juridictions du 1erdegré n’ont pas permis de dégager de position claire en faveur des preneurs ou des bailleurs.

Les décisions des différentes Cour d’appel, et notamment de la Cour d’appel de Paris, étaient particulièrement attendues. 

Dans un arrêt du 9 décembre 2020 (n°20/05041), la 3èmechambre du 1erpole de la Cour d’appel de Paris a ainsi considéré que l’exigibilité des loyers commerciaux se heurtait à une contestation sérieuse : « […] la fermeture totale du commerce[…] dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire et du confinement est susceptible de revêtir le caractère de la force majeure, si bien qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’exigibilité des seuls loyers courant à compter du 11 mars 2020 ».

Dans cet arrêt, la Cour d’appel a considéré que la fermeture totale résultant de l’état d’urgence sanitaire revêtait en elle-même le caractère de la force majeure : cette décision plaidait en faveur des preneurs. 

Cette solution a toutefois été remise en cause par un arrêt de la 2èmechambre de cette même Cour, quelques mois plus tard

Dans un arrêt du 18 mars 2021 (n°20/13262), la 2èmechambre du 1erpole de la Cour d’appel de Paris, statuant à l’occasion d’une demande de mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail commercial formulée par le bailleur, a quant à elle considéré que « l’invocation par la société [preneuse]d’une force majeure ou d’une exception d’inexécution ne revêt pas le caractère d’une contestation sérieuse opposable à son obligation de payer l’indemnité d’occupation et les charges pendant la période de fermeture contrainte du commerce[…] ».

Dans cet arrêt la Cour d’appel a écarté le moyen de la force majeure, après avoir pourtant relevé que la société preneuse « n’a pu ni jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination », au motif qu’elle n’aurait pas « de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers ». 

Ce raisonnement doit être approuvé dans la mesure où la force majeure (art. 1218 du Code civil) suppose que l’événement en cause « […] empêche l’exécution de son obligation par le débiteur », ce qui – selon la Cour – n’était pas le cas en l’espèce.

En ce qui concerne l’exception d’inexécution (art. 1219 du Code civil) également soulevé par le preneur pour se dispenser du paiement des loyers commerciaux, la Cour a considéré que ces dispositions ne pouvaient être invoquées : « aucun manquement lié à la période de confinement n’étant établi à l’encontre de la société[bailleresse] ».

En l’espèce la Cour d’appel a ajouté une condition supplémentaire pour la mise en œuvre de l’exception d’inexécution, savoir l’imputabilité d’une faute, alors même que l’article 1219 du Code civil ne le prévoit nullement.

Récemment, le Tribunal Judiciaire de la Rochelle a rendu une décision intéressante (Trib. Jud., La Rochelle, 23 mars 2021, RG 20/02428).

En l’espèce, une entreprise de prêt-à-porter, dont le magasin a été fermé suite aux mesures gouvernementales, a soulevé le manquement à l’obligation de délivrance conforme (art. 1719 du Code civil) pour être dispensée du règlement des loyers commerciaux portant sur la période du 16 mars au 11 mai 2020.   

Le Tribunal a écarté cet argument au motif que le bailleur « n’a pas mis obstacle à la jouissance des lieux », celle-ci résultant d’une décision de l’autorité publique constitutive d’un cas de force majeure, et que le preneur « pouvait parfaitement accéder à son local ».

Toutefois, c’est sur le terrain de la perte de la chose louée (art. 1722 du Code civil) que le preneur a pu obtenir gain de cause.

En effet, après avoir justement rappelé que la perte de la chose peut être assimilée à l’impossibilité d’user des locaux en raison d’un cas fortuit ou l’application d’une disposition légale, le Tribunal a considéré « qu’une décision administrative ordonnance la suspension de l’exploitation d’un commerce équivaut à la perte de la chose louée ». 

Le Tribunal a ainsi conclu : « la société[preneuse] est fondée en son action, de sorte qu’il convient de dire que pour la période du 16 mars au 11 mai, le preneur ne doit aucun loyer ».

Bien évidemment, il convient toutefois d’attendre l’arrêt qui pourrait être rendu par la Cour d’appel de Poitiers sur ce point. 

Maître Anthony VALLEREAU se tient à votre disposition pour répondre à vos problématiques liées à votre bail et au paiement de vos loyers commerciaux. Contactez-nous.

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