VALLEREAU AVOCAT

Que faire en cas de loyer impayé d'un bail commercial ?

Obtenez rapidement le paiement de vos loyers impayés grâce à l’intervention de notre cabinet d’avocat !

Vous êtes propriétaire d’un local commercial et votre locataire ne paie pas ? Les loyers impayés en matière de baux commerciaux peuvent avoir des conséquences financières particulièrement graves pour les propriétaires de locaux commerciaux.

Lors de la signature du bail commercial il est possible d’insérer diverses clauses permettant au bailleur de se prémunir des impayés de loyer de son locataire ou, tout du moins, d’en limiter les conséquences financières.

Si vous êtes confronté à des impayés de loyers de la part du locataire de votre bail commercial, sachez que la voie judiciaire ne doit pas être immédiatement privilégiée.

Une procédure judiciaire est particulièrement longue, c’est la raison pour laquelle il est conseillé au bailleur de tenter, dans un premier temps, de trouver une solution amiable avec le locataire (mise en place d’un échelonnement de paiement). En revanche, si le locataire persiste à refuser de payer le loyer alors le recours à la justice sera la seule solution.

Le cabinet de Maître Vallereau, avocat expert en baux commerciaux à Toulouse, peut vous accompagner pour mettre rapidement en place les démarches nécessaires pour vous permettre d’obtenir le paiement des loyers commerciaux qui vous sont dus !

Loyer commercial impayé : la procédure judiciaire

En cas de non-paiement du loyer, le bailleur peut engager une procédure judiciaire pour obtenir le paiement des loyers ainsi que la résolution du bail commercial et l’expulsion du locataire.

Pour obtenir le paiement des loyers du bail commercial et l’expulsion du locataire, le bailleur devra faire délivrer un commandement de payer au locataire (et viser la clause résolutoire du bail commercial si celle-ci existe) puis saisir le Tribunal Judiciaire du lieu de situation du local commercial.

La délivrance d'un commandement de payer au locataire

Le commandement de payer est un acte délivré par Commissaire de justice au locataire afin de l’informer le locataire de son retard de paiement et lui accorder un ultime délai pour régulariser la situation.

Attention, le commandement peut ne pas faire mention de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial. Dans ce cas, le commandement de payer à la valeur d’une simple mise en demeure de payer adressée au locataire.

Lorsque le commandement vise la clause résolutoire il va permettre d’obtenir la résiliation automatique du bail commercial en cas de non-paiement des sommes dues dans le délai d’un mois (article L.145-41 du Code de commerce).

Le commandement de payer doit indiquer de manière détaillée les montants dus au titre des loyers commerciaux.

Passé le délai d’un mois, si le loyer du bail commercial est toujours impayé, le bailleur pourra saisir le Tribunal Judiciaire afin d’obtenir la condamnation du locataire à lui verser les sommes dues mais également l’expulsion de ce dernier.

En revanche, si le locataire a régularisé l’impayé dans le délai imparti alors il ne sera plus possible de saisir le Tribunal pour faire constater la résolution du bail commercial.

La saisine du Tribunal Judiciaire

A défaut de règlement des loyers du bail commercial dans le délai d’un mois le bailleur peut saisir le Tribunal Judiciaire pour obtenir le paiement des loyers et faire constater la résolution du contrat de bail.

Attention, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil le locataire peut solliciter des délais de paiements afin de suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors que le locataire respecte l’échelonnement fixé par le Tribunal (apurement de la dette et paiement des loyers courants), le bail commercial ne sera pas résolu.

La saisie-conservatoire pour garantir le paiement des loyers impayés du bail commercial

Pour être sûr de pouvoir récupérer le montant des loyers impayés du bail commercial, le bailleur peut engager une procédure de saisie-conservatoire qui va permettre d’obtenir le blocage des sommes figurant sur le compte bancaire du locataire à concurrence de la dette locative.

Concrètement, le compte bancaire du locataire sera bloqué à concurrence des sommes dues afin d’être certain de pouvoir récupérer cette somme une fois la condamnation du locataire obtenue (cela évite que le locataire tente d’organise son insolvabilité).

Conformément aux dispositions de l’article L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution, la saisie-conservatoire portant sur des loyers impayés est possible sans autorisation préalable du juge.

Si la saisie-conservatoire fonctionne (c’est-à-dire qu’il existe de l’argent sur le compte bancaire du locataire), le bailleur devra impérativement l’assigner devant le Tribunal Judiciaire, avant l’expiration du délai d’un mois, afin d’obtenir une condamnation à son encontre et ainsi débloquer les sommes saisies.

Attention, dans l’hypothèse où le locataire déciderait de contester cette saisie-conservatoire devant le Juge de l’Exécution alors il faudra justifier que cette procédure a été engagée car il existait des menaces dans le recouvrement de cette créance.

Le cabinet Vallereau Avocat vous assiste pour obtenir rapidement le paiement du loyer en cas d’impayés !

FAQ : Recouvrement loyer impayé bail commercial

Quel est le délai de prescription d'un dette de loyer commercial ?

Le délai de prescription pour demander le paiement d’un loyer dans le cadre d’un bail commercial est de 5 ans (article 2224 du Code civil).

Ce délai commence à courir à partir du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. En l’espèce, le point de départ est le jour de l’impayé de loyer.

Il existe des situations dans lesquelles ce délai de prescription est interrompu. Par exemple, le fait pour le locataire de reconnaître l’existence de la dette envers le bailleur va interrompre la prescription et un nouveau délai de même durée va commencer à courir. De même, toute action en justice engagée par le bailleur pour obtenir le paiement du loyer impayé du bail commercial va interrompre la prescription et faire courir un nouveau délai.

Que devient le bail commercial en cas de non-paiement des loyers ?

En cas de non-paiement du loyer du bail commercial le bailleur va, quoi qu’il arrive, pouvoir engager une procédure judiciaire afin d’obtenir le paiement des sommes dues.

S’il existe une clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, le locataire pourra également saisir le Tribunal Judiciaire afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation immédiate du bail. Dans ce cas le locataire sera expulsé et le bailleur pourra louer le local commercial à un nouveau locataire.

S’il n’existe pas de clause résolutoire dans le bail commercial, le bailleur pourra tout de même saisir le Tribunal Judiciaire afin de solliciter la résiliation judiciaire du bail commercial car le non-paiement des loyers constitue un infraction aux clauses du contrat de bail. Si le Tribunal prononce la résiliation judiciaire du bail commercial, le propriétaire pourra de nouveau louer son local commercial.

Quels sont les autres motifs pour résilier un bail commercial ?

Plusieurs motifs peuvent justifier une procédure de résiliation du bail commercial. Il peut s’agir par exemple :

du défaut d’assurance (obligatoire) ;
du non respect de la destination du local commercial (local exploité comme restaurant alors que la destinataire est des bureaux) ;
sous-location non autorisée lorsque le bail commercial prévoit expressément l’autorisation préalable du propriétaire

Que se passe t-il si le locataire fait l'objet d'une procédure collective ?

L’ouverture d’une procédure collective (procédure de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire) n’entraîne pas la résiliation automatique du bail commercial.

Dans le cas d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le bailleur ne peut pas solliciter la résiliation du bail pour non-paiement des loyers concernant la période antérieure à l’ouverture de la procédure.

C’est l’administrateur judiciaire désigné par le Tribunal qui décidera de la poursuite ou-non du bail commercial.

Il en va de même dans le cadre d’une liquidation judiciaire, c’est le liquidateur de se prononcer sur la poursuite ou non du bail (qui peut éventuellement être cédé dans le cadre d’une offre de reprise portant sur l’activité).

Dans l’hypothèse où l’administrateur ou le liquidateur ne se prononce pas spontanément concernant la poursuite du bail, le bailleur pourra adresser une lettre recommandé avec accusé de réception afin de lui demander de se prononcer.

A défaut de réponse dans un délai d’un mois, le bail sera en principe résilié.

La décision prise par l’administrateur ou le liquidateur judiciaire va s’imposer au bailleur qui ne pourra pas s’y opposer.

Dans l’éventualité où le bail commercial est continué, l’administrateur ou le liquidateur devra veiller à ce que les loyers soient réglés à échéance. Dans le cas contraire, le bailleur pourra solliciter la résiliation.

Quel est le sort de la dette locative en cas de procédure collective ?

S’il existe une dette locative au jour de l’ouverture d’une procédure collective alors cette créance sera traitée comme toute autre créance.

Un plan d’apurement pourra être mis en place dans le cas d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire.

Dans le cas d’une liquidation judiciaire, cette créance pourra être réglée par le liquidateur si la vente des actifs de l’entreprise a permis de récupérer suffisamment d’argent étant précisé que certains créanciers sont réglés en priorité (salariés, URSSAF, état, etc.).

Si les fonds sont insuffisants la dette locative ne sera pas remboursée.