Rédaction de bail commercial
La rédaction du bail commercial doit faire l’objet d’une attention toute particulière car ce contrat va régir les relations entre le bailleur et le preneur pendant neuf années au minimum.
La rédaction d’un bail commercial va d’abord démarrer par une phase de négociation au cours de laquelle les parties vont négocier un certain nombre de points.
Une fois la négociation terminée, les parties devront respecter un certain nombre de formalités préalable.
Par exemple, le bailleur doit s’assurer de l’usage et de la destination des locaux avant de conclure le bail. Dans le cadre d’une copropriété, le propriétaire devra également s’assurer que la destination des locaux est conforme au règlement de copropriété et que ce règlement autorise l’activité projetée.
Une fois ces points vérifiés, les parties pourront passer à la rédaction du bail commercial.
Un bail commercial est soumis aux statuts des baux commerciaux et doit, de ce fait, respecter un certain nombre de règles énoncées dans le Code de commerce.
Un soin tout particulier devra être apporté à cette rédaction pour éviter que le contrat ne soit remis en cause ou contrevienne à des dispositions impératives. Cette attention est d’autant plus importante compte tenu de la durée du bail commercial (9 ans minium) et du fait que le renouvellement du bail commercial s’effectuera aux mêmes clauses et conditions.
Pourquoi faire appel à un avocat spécialisé en baux commerciaux pour la négociation et la rédaction de votre bail commercial ?
Au stade de la négociation, l’assistance d’un avocat spécialisé en baux commerciaux va être extrêmement utile car il vous permettra de prendre conscience des droits et obligations mises à votre charge par le contrat.
De même, l’avocat pourra vous faire part de certaines subtilités. Le bailleur pourra considérer une clause comme étant particulièrement importante alors que votre avocat sait pertinemment que cette clause ne pourra pas trouver à s’appliquer ou a été déclarée nulle par la jurisprudence.
Ainsi, il vous sera possible de négocier en acceptant une telle clause (en réalité inapplicable) en contrepartie de l’adoption d’une autre clause (celle-ci applicable) qui vous sera favorable.
Au stade de la rédaction, votre avocat s’assurera que le contrat respecte toutes les dispositions légales et règlementaires applicables afin d’éviter que celui-ci ne soit totalement remis en cause.
De même, votre avocat en droit du bail commercial fera figurer dans le contrat un certain nombre de clauses visant à protéger vos intérêts.
De plus, hors la négociation et la rédaction du bail commercial, la présence d’un avocat s’avère nécessaire pour vous accompagner tout au long de la vie du bail afin de vous assister lors d’une demande de renouvellement, de résiliation ou en cas de cession du droit au bail.
Enfin, un avocat qui a rédigé votre bail commercial sera le mieux à même de vous défendre devant les Tribunaux en cas de litige avec votre locataire ou votre bailleur. renouveler son bail, y mettre de fin de façon anticipée, le céder, ou encore le résilier.
Le cabinet de Maître Vallereau intervient régulièrement en matière de baux commerciaux et peut vous accompagner en matière de négociation et de rédaction de votre contrat de bail commercial.
Les clauses essentielles du bail commercial
Durée du bail
En principe la durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans mais il est toutefois possible de fixer une durée plus longue.
Il est également possible de fixer un terme plus court mais cela va exclure l’application du statut des baux commerciaux.
Le locataire et le propriétaire ont la possibilité de mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale (congé).
Cette possibilité de mettre fin au bail ne peut pas être refusée au locataire par une clause contractuelle.
Concernant le bailleur, la faculté de sortir du contrat à l’issue de chaque période triennale est conditionnée au fait de respecter l’un des motifs énoncés à l’article L.145-4 du Code de commerce.
Renouvellement du bail commercial
A l’arrivée du terme du contrat de bail la location ne s’arrête pas, à défaut de congé donné par l’une des parties le bail va se prolonger aux mêmes charges et conditions pour une durée indéterminée.
Le preneur a également la possibilité de solliciter le renouvellement du bail afin de pouvoir bénéficier d’un nouveau bail pour les neuf prochaines années.
La demande de renouvellement peut émaner du bailleur ou du preneur mais doit respecter des conditions et un certain formalisme (date à laquelle la demande doit être adressée, forme de la demande, etc.).
De même, si une partie souhaite faire modifier le montant du loyer du bail dans le cadre du renouvellement, votre l’avocat déterminera la meilleure stratégie pour parvenir à un accord et, à défaut, pourra saisir le Tribunal afin de faire fixer judiciairement le montant du loyer à la valeur locative.
Faire appel à un avocat concernant la fixation de votre loyer commercial est primordial.
Indemnité d'éviction
A l’issue du bail, le preneur bénéficie du droit au renouvellement. Toutefois, le bailleur peut refuser ce renouvellement à charge pour lui de verser une indemnité d’éviction.
L’indemnité d’éviction à vocation à compenser le préjudice subi par le locataire en raison du refus de renouvellement par le bailleur.
Cette indemnité va être fixée en tenant compte de la valeur marchande du fonds de commerce, c’est-à-dire la valeur de la clientèle déterminée selon les usages de la profession (art. L.145-14 du Code de commerce).
D’une manière générale, cette indemnité est calculée selon un pourcentage du chiffre d’affaires réalisés par le locataire.
Ce montant pourra être augmenté des frais accessoires dont notamment ceux liés au déménagement et à la réinstallation ainsi que le prix payé pour un fonds de commerce valeur.
Que vous soyez preneur ou bailleur, l’assistance d’un avocat en baux commerciaux permettra de défendre vos intérêts lors du chiffrage de cette indemnité d’éviction.
Résiliation du bail
Le locataire et le propriétaire peuvent décider de résilie le bail à l’expiration de chaque période triennale sous réserve de respecter le formalisme imposé par la loi.
Il est également possible de faire résilier un bail commercial par le jeu de la clause résolutoire en cas de manquement aux obligations légales ou contractuelles.
Cette clause doit être précisément rédigée par un avocat spécialisé en baux commerciaux pour viser expressément les infractions sanctionnées et définir les modalités de mise en œuvre.
Outre cette clause résolutoire, la résiliation peut également être demandée judiciairement en cas d’infraction aux règles du contrat dont le juge apprécie la gravité.
Enfin, l’ouverture d’une procédure collective au bénéfice du locataire peut également entrainer, dans certains cas, la résiliation du bail.
Si vous êtes confrontés à l’une de ces situations, n’hésitez pas à faire appel à un avocat en droit du bail commercial pour vous conseiller !
