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Guide ultime pour créer une SCI : étapes, conseils et formalités

La Société Civile Immobilière (SCI) représente une solution très prisée dans l’optique de gérer et/ou transmettre un patrimoine immobilier

Créer une société civile immobilière

La création d’une SCI peut paraître complexe pour certains clients. Pour vous aider à y voir plus clair, voici un guide détaillé des différentes étapes à suivre ainsi que des conseils pour réussir cette démarche.

Premiers pas : comprendre les enjeux et choisir la structure adéquate

Création d’une SCI : Les raisons d’opter pour une SCI

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles on souhaite se tourner vers une SCI :

  • Gestion simplifiée du patrimoine immobilier : la SCI facilite la gestion d’un bien immobilier détenu par plusieurs personnes. Ce ne sont pas plusieurs personnes qui détiennent un bien immobilier en indivision avec toutes les contraintes et inconvénients que cela comporte mais une société. La SCI permet également de clarifier la répartition des recettes locatives entre les propriétaire, ici les associés ;
  • Transmission facilitée : lorsqu’il s’agit de préparer une succession ou de transmettre un patrimoine immobilier, la SCI est un outil particulièrement adapté car il permet une transmission progressive et maîtrisée. En effet, il sera possible de commencer à transmettre le patrimoine immobilier à ses enfants de son vivant, tout en gardant le pouvoir de gérer ;
  • Fiscalité avantageuse : la fiscalité d’une SCI est généralement moins contraignante que celle de la location en direct notamment grâce au choix possible entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS).

Deux types de SCI : laquelle choisir ?

Il existe principalement deux types de SCI :

  • SCI familiale : cette forme de SCI rassemble les membres d’une même famille pour gérer et transmettre le patrimoine immobilier à ses héritiers. Elle permet notamment de faciliter la gestion des biens placés en indivision à la suite d’une succession par exemple ;
  • SCI professionnelle : elle peut être destinée aux professionnels qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif, que ce soit dans le secteur résidentiel ou commercial. Cette structure peut permettre aux associés de bénéficier d’avantages fiscaux et de facilités administratives.
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Constitution d’une SCI : suivez le guide !

1. Rédaction des statuts de la SCI

Rédiger les statuts d’une SCI est une étape clé qui exige rigueur et minutie. Un certain nombre de mentions obligatoires doivent figurer dans ce document qui va notamment fixer les règles de fonctionnement de la société :

  • l’objet social de la SCI ;
  • la durée de vie de la société (généralement 99 ans) ;
  • le siège social de la SCI ;
  • le montant du capital social et sa répartition entre les associés ;
  • les modalités de prise de décision au sein de la SCI (majorité simple, qualifiée, etc.) ;
  • les droits et obligations des associés

Il est recommandé de confier la rédaction des statuts de votre SCI à un avocat en droit des sociétés car il pourra vous proposer une rédaction protectrice et parfaitement adaptée à votre situation personnelle et vos projets futurs.

2. Immatriculation de la SCI

Une fois les statuts rédigés et signés, il faut procéder à l’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Voici les formalités à réaliser dans un ordre précis :

  • Dépôt du capital social : le capital social de la société doit être déposé auprès d’un établissement bancaire ou de votre avocat (CARPA). Généralement ce dépôt doit intervenir préalablement à la signature des statuts de la SCI ;
  • Publication d’une annonce légale : cette annonce doit obligatoirement être publiée dans un journal d’annonces légales habilité à recevoir les annonces de votre département ;
  • Dossier d’immatriculation : rassemblez les pièces nécessaires pour constituer le dossier d’immatriculation : statuts datés et signés par les associés, attestation de dépôt du capital, attestation parution de l’annonce légale, justificatif d’occupation du siège social, pièce d’identité et déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant et, enfin, un chèque correspondant aux frais de constitution ;
  • Dépôt du dossier sur le guichet unique de l’INPI : depuis le 1er janvier 2023, les CFE ont été remplacés par un site unique formalites.entreprises.gouv.fr permettant de réaliser toutes les formalités en ligne. Désormais les formalités de création d’entreprise doivent obligatoirement être réalisées sur cette plateforme.

Les formalités sont complexes compte tenu des nombreuses informations à fournir (déclaration des bénéficiaires effectives, activité déclarée, régime fiscal, etc.). Il est fortement recommander de déléguer ces démarches à un avocat afin de gagner du temps et les difficultés liées à ces procédures.

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Conseils pour optimiser la gestion de votre SCI

Tenir une comptabilité rigoureuse

Avoir une bonne tenue de la comptabilité est essentielle car elle vous permet d’avoir une vision claire et précise de la situation financière de votre SCI ainsi que des conséquences fiscales vous concernant. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un expert-comptable pour tenir la comptabilité de votre société et réaliser les déclarations fiscales.

Gérer les relations avec les associés

Les associés sont les piliers de votre SCI, il est donc recommandé de veiller aux relations harmonieuses au sein de la société. Il est possible, par exemple, de prévoir des clauses dans les statuts ou un pacte d’associés pour régler les éventuels conflits entre les associés de la SCI, déterminer le partage de recettes locatives ou les modalités concernant les prises de décision importantes.

Mettre en place une stratégie patrimoniale cohérente

Pour maximiser le potentiel de votre SCI, il convient de mettre en place une stratégie patrimoniale adaptée. Cette démarche doit prendre en compte divers éléments tels que la localisation des acquisitions, la qualité des actifs immobiliers, la diversification et l’optimisation fiscale.

Objectif : comprendre les coûts et avantages d’une SCI

Les coûts de création et gestion d’une SCI

Lorsque vous envisagez de créer une SCI, il est essentiel de comprendre les coûts associés afin d’en tirer au mieux les intérêts. Cela inclut les frais de constitution (comme la rédaction des statuts et les frais liés à l’immatriculation de la société), ainsi que les coûts de gestion annuels.

Ces coûts varient en fonction de la complexité de votre projet et de la structure de la SCI.

Avantages fiscaux de la SCI

Un des principaux avantages d’une SCI est la flexibilité fiscale : vous pouvez choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, selon ce qui est le plus avantageux pour votre situation.

Cela peut être particulièrement bénéfique en cas de plus-value à la revente des parts.

Constituer une SCI : démarches et formalités

Pour constituer une SCI, plusieurs démarches sont nécessaires. Cela comprend la rédaction des statuts, la publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales et les formalités de constitution auprès de l’INPI (guichet unique).

Chaque étape nécessite une attention particulière pour s’assurer que toutes les conditions légales sont remplies.

Lecture et compréhension des statuts de la SCI

Pour les non-initiés, la lecture et la compréhension des articles des statuts d’une SCI peuvent être ardues. Ces documents contiennent des informations clés sur l’objet, la structure et le fonctionnement de la SCI. Il est conseillé de lire attentivement ces documents ou de consulter un expert pour une meilleure compréhension.

La Gestion des Parts dans une SCI

Les parts d’une SCI représentent la propriété des biens immobiliers. Il est important de définir clairement les conditions de cession et de transmission des parts, notamment dans le cadre familial ou en cas de décès d’un associé.

Pourquoi choisir une SCI pour votre investissement immobilier ?

La SCI est souvent choisie pour la gestion simplifiée et la transmission facilitée qu’elle offre, surtout dans un cadre familial. Elle permet de gérer collectivement la propriété et d’optimiser les aspects fiscaux et successoraux de l’investissement immobilier.

Rôle des propriétaires dans une SCI

Les propriétaires d’une SCI ont un rôle crucial à jouer. Ils doivent non seulement comprendre les objectifs de la société mais aussi participer activement à sa gestion. Leur engagement et leur compréhension des statuts sont essentiels pour le bon fonctionnement et la réussite de la SCI.

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