A la différence de la forme du bail commercial, le contenu du contrat de bail soumis au statut des baux commerciaux n’est pas libre, certaines clauses doivent figurer dans le bail commercial.
Ainsi le contrat de bail doit contenir certaines dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux auxquelles les parties ne peuvent pas déroger.
Clauses d’ordre public découlant du statut des baux commerciaux
Les parties ne peuvent pas déroger aux dispositions du statut concernant :
– la durée minimale du bail initial (C. com. art. L.145-4, al. 1) et du bail renouvelé (art. L.145-12) ;
– le droit au renouvellement du bail (C. com. art. L.145-8 s.) ;
– la révision triennale du loyer et la révision des loyers indexés (C. com. art. L.145-37 et s.) ;
– le formalisme à suivre en matière de congé (C. com. art. L.145-9, al. 5) et de demande de renouvellement (art. L.145-10, al. 2) ;
– etc.
Les clauses contraires à ces dispositions impératives du statut sont réputées non écrites (C. com. art. L.145-15 et L.145-16).
En revanche, les parties peuvent déroger à ces dispositions pour conférer plus de droits au bénéficiaire de la protection que ne le prévoit le statut des baux commercial (par exemple fixer un délai de préavis du congé supérieur au minimum légal).
Clauses du bail commercial ne relevant pas des dispositions d’ordre public
En dehors des dispositions d’ordre public, les parties sont libre d’aménager ou écarter les règles du statut des baux commerciaux : à défaut les dispositions du statut s’appliqueront de plein droit.
En ce qui concerne les dispositions qui ne relèvent pas du statut des baux commerciaux, c’est la liberté contractuelle qui s’applique.
Ainsi, les parties sont libre de négocier les éléments portant sur :
– le loyer ;
– la sous-location des locaux ;
– la cession du droit au bail
– le dépôt de garantie ou le cautionnement du paiement des loyers ;
– la répartition des charges, taxes et travaux entre le locataire et le propriétaire.
D’une manière générale, les clauses obligatoires et usuelles se retrouvent dans tous les baux commerciaux. Toutefois, celles-ci peuvent varier subtilement au profit du locataire ou du bailleur selon que le rédacteur de l’acte soit le conseil du locataire ou du propriétaire.
Pour éviter cela, il est essentiel de vous faire accompagner par un cabinet d’avocats exerçant dans le domaine des baux commerciaux lors de la négociation du bail et, dans l’idéal, de lui confier la rédaction de votre contrat de bail.
Documents devant être annexés au bail commercial
Outre les dispositions obligatoires, un certain nombre de documents doivent être annexés au bail commercial, c’est le notamment le cas de :
– l’état des lieux ;
– l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) et les informations concernant les éventuels sinistres ;
– le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
– le dossier amiante ;
– l’inventaire des charges, impôts et taxes ;
– la liste des travaux réalisés depuis 3 ans et ceux prévus pour les trois années à venir.
L’état des lieux doit être établi lors de la prise de possession des lieux par le locataire (conclusion ou cession du bail) et lors de la restitution des locaux.
Cet état des lieux doit être établi contradictoirement entre le bailleur et son locataire ou par un Commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente (les frais seront partagés entre le bailleur et le locataire).
En matière de baux d’habitation, s’il n’a pas été fait d’état des lieux le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives (C. civ. art. 1731). Cette présomption ne s’applique pas en matière de baux commerciaux (C. com. art. L.145-40-1).
