Le locataire et le bailleur ont la faculté de résilier le bail commercial à l’expiration de chaque période triennale. Toutefois, la faculté de résiliation triennale du bail commercial par le locataire s’avère moins contraignante que celle dont bénéficie le propriétaire.
Faculté légale de résiliation triennale du bail commercial du locataire
L’article L.145-4 du Code de commerce permet au locataire de demander la résiliation du contrat de location à l’expiration de chaque période triennale (3-6-9) et cela sans motifs.
A défaut de congé, le bail se poursuit à l’issue de chaque période triennale.
Auteur du congé triennal en matière de baux commerciaux
Le congé portant résiliation triennale du bail commercial doit émaner du locataire.
Lorsqu’il existe plusieurs locataires, le congé doit être délivré par l’ensemble des locataires. Un locataire seul ne peut pas mettre fin au contrat à l’égard des autres locataires (sauf stipulation expresse dans le contrat de bail).
Cette position est celle retenue par la jurisprudence (en ce sens Cass. 3e civ., 15 décembre 2016, pourvoi n°15-25.240).
Lorsque le locataire est une société, le congé doit être délivré par son représentant légal.
Lorsque la société fait l’objet d’une dissolution, le congé doit être délivré par son liquidateur.
Destinataire de la résiliation triennale
Le congé doit être délivré au bailleur ou à son mandataire.
Un congé délivré à une autre personne que le bailleur ou son mandataire sera dénué d’effet : c’est notamment le cas lorsque le bail a été cédé sans que le locataire n’en ait été informé (en ce sens CA PARIS, 4 octobre 2017, RG n°15/20827).
Conseil pratique : pour éviter cette situation, il convient d’insérer dans le bail une clause qui impose au bailleur d’informer le locataire de toute modification dans la propriété des lieux loués. S’il ne le fait pas le bailleur engage sa responsabilité contractuelle.
Le congé doit être délivré à l’adresse ou au siège social du bailleur ou de son mandataire.
Le congé délivré à une société bailleresse au domicile de son représentant légal (et non à son siège social) n’équivaut pas à une absence de congé mais encourt une nullité de forme (en ce sens Cass. 3e civ., 11 mai 2017, pourvoi n°16-13.098).
En présence de bailleurs propriétaires indivis, le congé doit être délivré à chacun d’eux sauf si l’un des coïndivisaires a reçu mandat des autres indivisaires. A défaut, le congé délivré à un seul coïndivisaire équivaut à une absence de congé.
Forme et délai de la résiliation triennale du bail commercial par le locataire
La résiliation doit respecter certaines conditions.
Conformément aux dispositions de l’article L.145-4, alinéa 2 du Code de commerce, le congé doit être adressé au moins six mois avant l’expiration de la période triennale par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire (signifié par Commissaire de justice).
Ce délai de six mois est un délai minimal, les parties ont la faculté de prévoir un délai de préavis plus long dans le bail.
Lorsque le congé est donné par lettre recommandée avec accusé de réception, la date retenue est celle de l’expédition (le tampon de la poste faisant foi).
Attention, lorsque la lettre recommandée avec accusé de réception n’a pas pu être présentée au bailleur, le locataire doit délivrer un nouveau congé mais cette fois-ci par acte extrajudiciaire (article R.145-38 du Code de commerce).
Si le congé délivré ne respecte pas le délai minimal du préavis, celui-ci ne prendra effet qu’à la période triennale suivante (en ce sens Cass. 3e civ., 7 juillet 1975, pourvoi n°74-11.090).
Sanction du non respect des conditions de forme de la résiliation triennale du bail commercial par le locataire
Le non-respect des conditions de forme est sanctionné par la nullité du congé, en conséquence le bail se poursuit (en ce sens Cass. 3e civ., 13 décembre 2000, pourvoi n°99-14.878).
En présence d’un bailleur professionnel il est parfois possible de rechercher sa responsabilité lorsque celui-ci s’est abstenu ou a tardé à avertir le locataire sur l’irrégularité du congé qu’il a reçu de sa part (en ce sens Cass. 3e civ., 5 novembre 2003, pourvoi n°01-17.530).
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