Il n’existe aucune condition de forme du bail commercial est libre, celui-ci n’est soumis à aucune formalité particulière.
Par exception, les baux portant sur une activité de débits de boissons alcoolisées et ceux d’une durée supérieure à 12 ans doivent faire l’objet d’un acte authentique (acte rédigé par un notaire).
Bail commercial verbal ou écrit
Le bail commercial n’étant soumis à aucune formalité particulière, le contrat de bail peut tout à fait être verbal.
Toutefois, les parties ont tout intérêt à rédiger un acte écrit afin d’éviter des difficultés liées à la preuve de l’existence du bail ou de ses conditions (par exemple montant du loyer, modalités de révision, répartition des charges, etc.).
Bail par acte authentique ou sous signature privée
Un bail commercial peut faire l’objet d’un acte sous signature privée (écrit rédigé par les parties ou par un tiers sans intervention d’un officier public) ou d’un acte authentique (écrit rédigé par un officier public, généralement un notaire).
Quand recourir à la forme sous signature privée pour son bail commercial
Il n’est pas nécessaire de rédiger un bail commercial par acte authentique à l’exception des cas limitativement énumérés ci-après.
D’une manière générale, la distinction entre l’acte sous signature privée et l’acte authentique s’est amenuisée depuis la création de l’acte sous signature privée contresigné par un avocat.
Le contreseing de l’avocat sur l’acte sous signature privée va améliorer la sécurité juridique de l’acte en conférant une force probatoire supérieure à celle de l’acte sous signature privée classique.
Surtout, un bail commercial par acte sous signature privée rédigé par un avocat en baux commerciaux est bien souvent moins cher qu’un acte authentique rédigé par un notaire.
Un avocat expert en baux commerciaux pourra ainsi vous accompagner lors de la négociation et la rédaction du contenu de votre bail commercial afin de prévoir un certain nombre de clause visant à protéger vos intérêts !
Quand recourir à la forme authentique pour son bail commercial
Il est uniquement obligatoire de recourir à l’acte authentique pour les baux commerciaux d’une durée supérieure à 12 ans afin de permettre leur publication par le service chargé de la publicité foncières et ainsi les rendre opposable aux tiers (articles 4 et 28, 1°-b du décret n°55-22 du 4 janvier 1955).
Idem pour les baux portants sur des débits de boissons (article 504 du Code général des impôts) afin d’empêcher le débitant d’alcool de se soustraire au paiement des taxes relatives à la vente de boissons alcoolisées.
Il convient toutefois de préciser que le non respect de la forme du bail commercial concernant les débits de boissons n’a pas d’influence sur la validité du bail (Cass. 3ème civ., 13 mars 1974, pourvoi n°73-10.473)
