Il existe de nombreuses possibilités pour mettre fin à un bail commercial avant son terme, la clause résolutoire en est une. Une clause résolutoire figure très fréquemment (voire quasiment toujours) dans un contrat de bail commercial : cette clause prévoit la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations.
Par exemple, cette clause peut être mise en oeuvre :
- défaut de paiement du loyer ou des charges par le locataire ;
- non-versement du dépôt de garantie ;
- absence de justification de souscription d’une assurance obligatoire ;
- non-respect de l’obligation contractuelle de jouissance paisible des locaux.
La clause doit exprimer de manière non équivoque l’intention des parties de mettre fin de plein droit à la convention. Tel n’est pas le cas lorsque la clause stipule qu’une partie « peut » demander la résolution du contrat.
La clause résolutoire s’applique pendant toute la durée du bail commercial et lors de sa prolongation (car il n’y a pas formation d’un nouveau contrat) ou s’il est renouvelé dans les mêmes conditions que le bail expiré.
A la différence de la résolution judiciaire, le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation : il ne peut que constater l’acquisition de la clause et la résiliation du bail, si tel est le cas. Attention, même si le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation il faut néanmoins faire appel à un avocat expert en baux commerciaux pour saisir le Tribunal Judiciaire et faire constater l’acquisition de cette clause
La mise en oeuvre de la clause résolutoire dans les baux commerciaux
La nécessité d’une infraction commise par le locataire du bail commercial
La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour les manquements aux obligations expressément visées dans le bail (Cass. 3e civ., 15 septembre 2010, pourvoi n°09-10.339).
Elle ne peut pas sanctionner les obligations mises à la charge du locataire par le statut des baux commerciaux mais non reprises dans le bail.
La clause résolutoire est interprétée restrictivement par les juridictions ainsi l’acquisition de la clause n’a pas été constatée en cas de non-paiement des charges dès lors que celle-ci visait uniquement le non-paiement « des loyers » (Cass. 3e civ., 3 avril 1973, pourvoi n°72-10.537).
La délivrance d’un commandement visant la clause résolutoire du bail commercial
La nécessité de délivrer le commandement
La mise en œuvre de la clause résolutoire est subordonnée à la délivrance d’un commandement (article L.145-41 alinéa 1 du Code de commerce) par lequel le bailleur fait connaître au locataire les infractions qui lui sont reprochées et l’informe de ce qu’il entend user du bénéfice de la clause résolutoire si le locataire n’exécute pas ses obligations dans le délai imparti.
En cas de réitération du manquement postérieurement à une mise en conformité résultant d’un premier commandement, il est nécessaire de délivrer un nouveau commandement visant la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 22 juillet 1987, pourvoi n° 86-13.998).
Contenu du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial
Mention du délai d’un mois dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai d’un mois dont dispose le locataire pour remédier au manquement invoqué (article L.145-41 alinéa 1 du Code de commerce).
Ce délai d’un mois est un délai minimal, les parties sont libres de prévoir un délai de régularisation plus long.
Mention des infractions reprochées au locataire
Le commandement doit indiquer de façon précise au locataire les manquements auxquels il doit remédier.
En cas de mise en demeure de payer, le décompte des loyers dus doit figurer dans le commandement.
Poursuite de l’infraction pendant plus d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer
La résiliation de plein droit du bail commercial ne peut intervenir qu’un mois après le commandement demeuré infructueux (article L.145-41 alinéa 1 du Code de commerce).
Si le locataire a obtempéré à la mise en demeure dans le délai prévu, la clause résolutoire ne joue plus.
Attention, dans le cadre d’une cession du droit au bail commercial, le manquement du cédant devient celui du cessionnaire si, mis en demeure de le faire cesser, ce dernier n’obtempère pas.
Le cessionnaire peut se voir opposer l’acquisition de la clause résolutoire en raison de la continuation du manquement après la cession du bail (Cass. 3e civ., 11 mai 1999, pourvoi n°98-12.462).
Constatation judiciaire de la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire
Tribunal compétent pour statuer
La mise en œuvre d’une clause résolutoire relève de la compétence du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (article R.145-23 du Code de commerce et R.211-4, 2° du Code de l’organisation judiciaire).
La demande de mise en jeu de la clause peut être faite en référé.
Pouvoirs du juge concernant la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail commercial
Dès lors que ses conditions d’application sont remplies et qu’aucune demande de suspension des effets de la clause n’a été formulée, la clause résolutoire s’impose au juge.
Son rôle se limite à constater l’acquisition de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion du locataire.
Les effets de la clause résolutoire sur le bail commercial
La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire entraîne la résiliation du bail commercial.
À compter de la date d’acquisition de la clause le bail est résilié et le locataire peut être expulsé.
A compter de cette date le locataire n’est plus tenu au paiement de loyers mais est devient redevable du versement d’une indemnité d’occupation au propriétaire (Cass. 3e civ., 29 septembre 2010, pourvoi n°09-13.922), comme pour la résolution judiciaire du bail commercial.
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