Vous êtes locataire ou bailleur et vous souhaitez savoir comment résilier un bail commercial avant son terme ?
Par principe, un bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans, il est toutefois possible de conclure un bail dérogatoire ou une convention d’occupation précaire dont la durée peut être inférieure aux 9 années du bail commercial.
Il peut arriver qu’un locataire ou un bailleur ait la volonté de mettre fin au bail commercial avant son terme pour diverses raisons. Vous trouverez ci-dessous les différentes hypothèses vous permettant de vous libérer de votre contrat !
Résiliation triennale du bail commercial
Le bail commercial fonctionne par périodes triennales (bail 3,6,9) et offre la possibilité au locataire ou au propriétaire de résilier le contrat de location à l’issue de chaque période triennale sous certaines conditions et selon certaines modalités.
Résiliation triennale du bail commercial par le locataire
Le locataire peut résilier son bail commercial sans motif à l’expiration de chaque période triennale (article L.145-4 du Code de commerce).
Pour ce faire, le locataire doit adresser un congé à son propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire (acte signifié par un Commissaire de justice).
Ce congé doit être adressé conformément au délai de préavis fixé dans le contrat (généralement 6 mois) avant l’expiration de la période triennale choisie.
Résiliation triennale par le bailleur
En principe, le bailleur ne peut pas résilier un bail commercial avant son terme.
Par exception, le bailleur dispose de la faculté de résilier le bail commercial à l’expiration de chaque période triennale pour :
– construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant ;
– réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ;
– transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ;
– exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, au moins 6 mois à l’avance, et préciser les motifs pour lesquels il est donné (article L.145-9 du Code de commerce).
Résilier le bail commercial avant son terme en présence d’une clause résolutoire
La majorité des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire permettant au bailleur de résilier automatiquement le contrat de location en cas de manquement du locataire à ses obligations (par exemple pour défaut de paiement du loyer).
Toutefois, un juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais.
A titre d’exemple, un juge peut suspendre la résiliation du bail commercial pendant le délai accordé au locataire pour apurer sa dette locative et dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué en cas de paiement dans le délai.
Résolution judiciaire du bail commercial
Le bail commercial peut être résilié en cas d’inexécution, par le bailleur ou par le locataire, de leurs obligations nées du bail (contractuelles ou légales).
Pour justifier cette résiliation, l’inexécution doit être suffisamment grave.
La demande de résolution judiciaire doit être demandée en justice et, à la différence de la résiliation de plein droit en présence d’une clause résolutoire, être précédée d’une mise en demeure infructueuse.
Résilier le bail commercial avant son terme par un accord mutuel
Le locataire et le propriétaire peuvent, à tout moment et d’un commun accord, décider de la résiliation du bail commercial. Cette solution permet de résilier le bail commercial avant son terme de manière très rapide.
Attention, en présence de créanciers qui disposent d’inscriptions sur le fonds de commerce du locataire, la révocation mutuelle du bail commercial ne devient définitive qu’un mois après notification qui en a été faite aux créanciers inscrits (article L.143-2 du Code de commerce).
Départ à la retraite ou invalidité du locataire
Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui se retrouve en situation d’invalidité peut donner congé à tout moment pendant le cours du bail sans attendre l’expiration d’une période triennale (article L.145-4, alinéa 4 du Code de commerce).
Ce congé doit être adressé dans les formes et délai de l’article L.145-9 du Code de commerce, c’est-à-dire par acte extrajudiciaire au moins 6 mois à l’avance.
Cette disposition s’applique également à l’associé unique d’une société à responsabilité limitée (EURL) ou au gérant majoritaire d’une société à responsabilité limitée depuis au moins deux ans, lorsque celle-ci est titulaire du bail (article L.145-4, alinéa 5 du Code de commerce).
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