Les sociétés civiles immobilières (SCI) ont principalement pour objet la détention et la gestion de biens immobiliers. Elles sont souvent utilisées dans une perspective d’une transmission de biens immobiliers car elles permettent de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
De nombreuses sociétés civiles immobilières ne tiennent pas de comptabilité car les obligations en la matière restent souvent floues mais elle-t-elle obligatoire ? Dans quels cas ? Et surtout, pourquoi tenir une comptabilité est utile même en absence d’une telle obligation ?
Par principe, une SCI n’est pas tenue d’établir une comptabilité conforme au plan comptable général (PCG). Toutefois, plusieurs textes législatifs peuvent imposer cette obligation dans certaines situations.
Cet article, rédigé par Maître Anthony VALLEREAU, va vous permettre d’y voir un peu plus clair sur les obligations comptables des SCI.
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Les cas où la comptabilité est obligatoire pour une société civile immobilière
SCI soumise à l’impôt sur les sociétés
Lorsqu’une SCI opte pour l’impôt sur les sociétés (possibilité offerte par l’article 206, 3 du Code général des impôts), la tenue d’une comptabilité commerciale est rendue obligatoire. Pour vous assurer de respecter ces obligations, vous pouvez faire appel à un cabinet d’avocat expérimenté en droit des sociétés à Toulouse.
En effet, l’article 209 du CGI dispose que la SCI soumise à l’IS devient soumise aux mêmes règles que celles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en ce qui concerne la détermination du résultat.
Un renvoi est alors opéré vers l’article 53 A du CGI et vers plusieurs autres dispositions, dont l’article 38 quater de l’annexe III au CGI qui la conduit à devoir tenir une comptabilité conforme au PCG (« les entreprises doivent respecter les définitions édictées par le plan comptable général, sous réserve que celles-ci ne soient pas incompatibles avec les règles applicables pour l’assiette de l’impôt »).
Cette comptabilité commerciale, rendue obligatoire par l’option à l’IS et par les dispositions de l’article 209 du CGI, est définie à l’article L. 123-12 du Code de commerce de la manière suivante :
« Toute personne physique ou morale ayant la qualité de commerçant doit procéder à l’enregistrement comptable des mouvements affectant le patrimoine de son entreprise. Ces mouvements sont enregistrés chronologiquement.
Elle doit contrôler par inventaire, au moins une fois tous les 12 mois, l’existence et la valeur des éléments actifs et passifs du patrimoine de l’entreprise.
Elle doit établir des comptes annuels à la clôture de l’exercice au vu des enregistrements comptables et de l’inventaire. Ces comptes annuels comprennent le bilan, le compte de résultat et une annexe, qui forment un tout indissociable »
La SCI à l’IS peut toutefois présenter des comptes annuels simplifiées dès lors qu’elle ne passe pas deux des trois seuils suivants :
- 6 millions d’€ de total bilan ;
- 12 millions d’€ de chiffre d’affaires ;
- 50 salariés.
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SCI à l’impôt sur le revenu avec des associés soumis à l’IS ou BIC/BA
Lorsqu’une SCI relevant de l’impôt sur le revenu (IR) voit ses parts sociales inscrites au bilan d’une société relevant de l’IS ou d’une entreprise industrielle, commerciale, artisanale (BIC) ou agricole (BA) imposable à l’IR, alors la quote-part de résultat correspondant à cette société ou entreprise est déterminée selon les règles applicables au bénéfice qu’elle réalise (art. 238 bis K, I du CGI).
Cette règle implique la tenue d’une comptabilité commerciale pour la SCI dès lors qu’elle a pour associée une société ou une entreprise individuelle relevant de l’IS, des BIC ou des BA.
SCI dépassant certains seuils
Conformément aux dispositions des articles L.612-1 et R.612-1 du Code de commerce, une SCI est également tenue d’établir chaque année un bilan, un compte de résultat et une annexe si elle :
- est une personne morale de droit privé non commerçantes ayant une activité économique (pour la jurisprudence cette notion est relativement large mais ne semble pas concerner les SCI familiales servant uniquement structure d’accueil à un patrimoine familial).
- Dépasse 2 des 3 seuils suivants :
- 50 salariés
- 3,1 millions d’euros de chiffre d’affaires
- 1,55 millions d’euros de total de bilan
Les cas où certaines obligations comptables sont imposées aux sociétés civiles immobilières
SCI assujettie à la TVA
Les SCI redevables de la TVA, de plein droit ou sur option, qui ne tiennent pas une comptabilité à un autre titre que pour la TVA, doivent a minima tenir « un livre aux pages numérotées sur lequel elle inscrit, jour par jour, sans blanc ni rature, le montant de chacune de ses opérations, en distinguant, au besoin, ses opérations taxables et celles qui ne le sont pas » (art. 286, I, 3° du CGI).
En outre, les SCI redevables de la TVA et déposant à ce titre des déclarations périodiques, sont tenues de disposer d’un fichier des écritures comptables (FEC) dès lors qu’elles recourent à des systèmes informatisés.
A contrario, il n’est pas nécessaire de disposer d’un FEC en cas de tenue d’un livre papier.
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Dispositions statutaires
Les statuts de la société civile immobilière peuvent imposer la tenue d’une comptabilité ou l’établissement de documents financiers. Dans ce cas, il est possible de ne pas respecter le PCG, à condition que cela soit clairement précisé.
La nécessité pratique pour une SCI de tenir une comptabilité
Hors les cas où la tenue d’une comptabilité est obligatoire, celle-ci s’avère – dans la pratique – indispensable.
L’article 1856 du Code civil, applicable à toutes les sociétés civiles dispose que « Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit […] comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues. »
En l’absence de comptabilité, il est impossible de déterminer l’existence d’un bénéfice ou d’une perte.
En outre, dans les SCI les associés sont souvent contraints de consentir des avances à la société : la constatation de l’existence de comptes courants d’associés rend alors nécessaire la tenue d’une comptabilité.
La tenue d’une comptabilité est également utile en cas de transmission de parts sociales afin de déterminer l’éventuelle plus-value existante.
L’article 1855 du Code civil dispose que les associés bénéficient d’un droit d’information : ils peuvent obtenir, au moins une fois par an, communication « des livres et des documents sociaux » et poser par écrit des questions « sur la gestion sociale ».
Conformément aux dispositions de l’article L.94 A du Livre des procédures fiscales « les sociétés civiles définies à l’article 1845 du code civil sont tenues de présenter à l’administration, sur sa demande, les documents sociaux et, le cas échéant, les documents comptables et autres pièces de recettes et de dépenses qu’elles détiennent et relatives à l’activité qu’elles exercent. »
En conclusions, la tenue d’une comptabilité s’avère en pratique indispensable afin de permettre aux gérants de SCI de respecter les obligations qui pèsent sur eux étant précisé qu’un gérant est « responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion » (art. 1850 du Code civil).
Il faut retenir que la comptabilité d’une SCI ne se limite pas à une contrainte réglementaire : elle est un outil de gestion, de transparence et de sécurité juridique. Même lorsqu’elle n’est pas imposée, elle reste fortement conseillée pour assurer la pérennité et la sérénité de la société !
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