Le montant du loyer d’un bail commercial ne reste jamais figé très longtemps pourtant, sa révision obéit à des règles strictes qu’il est essentiel de maîtriser. Qu’il s’agisse de la révision triennale légale ou d’une clause d’indexation prévue contractuellement, cette mécanique peut parfois susciter des incompréhensions ou des litiges entre bailleurs et locataires.
Maître Anthony VALLEREAU, avocat en baux commerciaux à Toulouse, vous explique tout ce que vous devez savoir pour anticiper, négocier ou contester la révision du loyer de votre bail commercial.
La révision triennale du loyer commercial : conditions et modalités
Délai minimal de trois ans pour demander la révision
Le locataire (ou le bailleur) ne peut former une demande en révision qu’après un délai d’au moins trois ans suivant la date de son entrée en jouissance pour la première révision, ou à compter du point de départ du bail renouvelé (art. L.145-38 alinéa 1 du Code de commerce). Pour les autres révisions, le délai de trois ans court à compter du jour où le loyer précédemment révisé est applicable (art. L.145-38 alinéa 2 du Code de commerce).
Forme et contenu de la demande de révision
La demande doit être formée par acte extrajudiciaire (Commissaire de justice) ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Conformément aux dispositions de l’article R 145-20, alinéa 1 du Code de commerce, elle doit préciser le montant du loyer demande ou offert sous peine de nullité.
Montant du loyer révisé
Le nouveau loyer révisé proposé doit correspondre à la valeur locative. Toutefois, la variation du loyer (à la hausse ou à la baisse) ne peut pas excéder la variation de l’indice INSEE de référence intervenue depuis la dernière fixation du loyer.
Ainsi, il faut distinguer trois situations :
- si la valeur locative est inférieure au loyer en cours alors celui-ci constitue le loyer plancher et la variation ne trouvera pas à s’appliquer ;
- si la valeur locative se situe entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice, alors le montant du loyer révisé sera fixé à la valeur locative ;
- si la valeur locative est supérieure au loyer résultant de la variation de l’indice alors le loyer révisé sera fixé par application de la variation de l’indice.
Si les parties ne parviennent pas à s’accorder sur le montant révisé du loyer, l’une d’elles peut saisir le juge des loyers commerciaux, lequel fixera le loyer en se référant à la valeur locative.
Déplafonnement du loyer révisé
La variation du loyer peut dépasser le plafond de l’indice en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Attention, dans cette situation la variation de loyer qui en découle ne peut toutefois pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (art. L.145-38, alinéa 3 du Code de commerce).
De même, en cas de déspécialisation (partielle ou plénière), les parties ne peuvent appliquer le plafonnement du loyer selon la variation de l’indice, conformément aux dispositions de l’article L.145-50 du Code de commerce.
La révision du loyer commercial par l’application d’une clause d’indexation : liberté et limites
Outre la révision triennale, le bail peut prévoir une clause d’indexation permettant une révision automatique du loyer à chaque échéance en fonction de la variation d’un indice déterminé.
La clause d’indexation (également appelée clause d’échelle mobile) offre un mécanisme de révision plus souple que la révision triennale, car elle permet aux parties de modifier le loyer sans attendre la fin de la période triennale.
Les conditions de validité d’une clause d’indexation insérée dans un bail commercial
Le Code monétaire et financier énonce certaines conditions auxquelles les parties doivent soumettre la validité d’une clause d’échelle mobile.
Le choix de l’indice
Conformément aux dispositions de l’article L.112-2 du Code monétaire et financier, la clause d’indexation peut être fondée sur trois indices (en réalité cinq mais certains ne seront pas abordés ici) :
- l’Indice national du Coût de la Construction (ICC) ;
- l’Indice trimestriel des Loyers Commerciaux (ILC) ;
- l’Indice trimestriel des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).
La sanction de l’utilisation d’un indice illicite est la nullité de clause : le locataire qui a versé des sommes qui n’étaient pas dues peut en demander le remboursement par application des dispositions de l’article 1376 du Code civil.
La loi 2014-626 du 18 juin 2014, dite Loi Pinel, a supprimé l’ICC comme indice de référence pour le calcul de la révision triennale légale pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.
Attention, la Loi PINEL n’interdit pas les parties à faire référence à la variation de l’ICC dans une clause d’indexation. Toutefois, de manière usuelle, les parties utilisent plus fréquemment deux autres indices en matière de baux :
- ILC pour les activités commerciales et artisanales ;
- ILAT pour les professions libérales et les activités tertiaires.
Le choix de la période d’indexation
Les parties déterminent librement la périodicité de la clause d’indexation. Toutefois, conformément aux dispositions de l’article L. 112-1, alinéa 2 du Code monétaire et financier la période de variation de l’indice doit correspondre à la durée s’écoulant entre chaque révision.
Dit autrement, la durée séparant les indices de base et de comparaison doit être identique à celle séparant le loyer de référence et le loyer indexé.
Ainsi, si l’indexation du loyer est annuelle alors la période de variation de l’indice de référence doit également être annuelle. Si l’indexation du loyer est biennale alors la période de variation de l’indice doit être biennale.
En cas de non-respect de cette règle, la partie de clause créant cette distorsion sera réputée non écrite : cette sanction ne concerne pas la clause d’indexation dans son principe (en ce sens Cass. 3ème civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 20-11.685).
La limitation du sens de l’indexation
Dans un arrêt du 14 janvier 2016 (pourvoi n°14-24.681), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a posé le principe selon lequel la variation doit pouvoir jouer à la hausse mais également à la baisse.
Les parties qui insèrent une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse, ou limitant la baisse du loyer à un montant plancher, contreviennent à l’article L.145-39 du Code de commerce. En conséquence, le juge doit considérer cette clause comme non écrite, conformément à l’article L.145-15 du même code.
Comme pour une distorsion de la période de variation, le juge considère uniquement la stipulation prohibée comme non écrite (en ce sens Cass. 3ème civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169).
La révision judiciaire du loyer par le jeu de la clause d’indexation
Conformément à l’article L.145-39 du Code de commerce, le bailleur ou le locataire peut formuler une demande de révision lorsque la clause d’indexation fait varier le loyer — à la hausse ou à la baisse — de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé par contrat ou par décision de justice.
Ce que dit la jurisprudence sur la variation du quart
Dans un arrêt du 9 juillet 2014 (pourvoi n°13-22.562), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé que, pour déterminer la variation d’un quart, il convient de comparer au dernier prix fixé par l’accord des parties, hors indexation, le prix du loyer tel qu’obtenu par le jeu de la clause d’échelle mobile.
L’objectif : éviter un décalage avec la valeur locative réelle
L’intérêt de cet article L.145-39 du Code de commerce est d’éviter que les circonstances économiques n’entraînent une variation de l’indice sans rapport avec la valeur locative réelle.
Le rôle du juge : fixer un loyer juste
Le juge saisi de la demande de révision va fixer judiciairement le montant du loyer par rapport à la valeur locative et non par référence aux stipulations contractuelles. En conséquence, le juge peut fixer le montant du loyer révisé à une valeur inférieure au loyer initial ou à une valeur supérieure dès lors qu’elle correspond à la valeur locative.
En pratique, une telle demande n’a d’intérêt pour le bailleur que si l’adaptation du loyer à la valeur locative permet de fixer le loyer à un montant supérieur à celui résultant de la variation à la hausse de l’indice.
Pour le locataire c’est le contraire : elle n’a d’intérêt que si l’adaptation du loyer à la valeur locative permet de fixer le loyer à un montant inférieur à celui résultant de la variation à la baisse de l’indice.
Enfin, la révision résultant de la mise en œuvre de l’article L.145-39 du Code de commerce ne peut entraîner des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Le bailleur étale l’augmentation sur la durée du bail, en appliquant des paliers de 10 % par an.
En conclusion, la législation encadre le mécanisme de révision du loyer dans un bail commercial afin de maintenir un équilibre entre bailleur et locataire face aux évolutions économiques. Si elle peut sembler technique, sa bonne compréhension est essentielle pour anticiper les conséquences financières et éviter les litiges.
