Les loyers impayés constituent un problème majeur pour les bailleurs.
Dans un objectif clair de déjudiciarisation et de désengorgement des Tribunaux, le décret n° 2025-125 du 12 février 2025 est venu faciliter la procédure de saisie sur rémunération.
Depuis le 1er juillet 2025, ce sont désormais les Commissaires de justice qui se verront confier la procédure de saisie des rémunérations afin de permettre aux bailleurs de pouvoir obtenir plus facilement le règlement d’une dette locative (notamment).
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La procédure de saisie des rémunérations applicable depuis le 1er juillet 2025
Tout créancier muni d’un titre exécutoire pourra directement faire appel à un Commissaire de justice pour prélever directement entre les mains de l’employeur une fraction de ses rémunérations en paiement de sa créance.
Cette nouvelle procédure démarre par la délivrance d’un commandement de payer au débiteur par le Commissaire de justice.
Ce commandement de payer est assorti d’un délai suspensif d’un mois et sera inscrit sur le nouveau registre numérique des saisies des rémunérations.
Ce délai d’un mois permet au débiteur de :
– régler sa dette (spontanément ou par un échelonnement convenu avec le créancier), OU ;
– contester la mesure devant le Juge de l’exécution du lieu du domicile du débiteur.
Lorsqu’une contestation est faite dans le mois qui suit la signification du commandement de payer, cette démarche suspend la procédure de saisie sur salaire, dans l’attente de la décision du juge. La saisie sur salaire peut également être contestée postérieurement à ce délai mais elle n’aura aucun effet suspensif.
A défaut de règlement ou de contestation dans ce délai, le Commissaire de justice va établir un procès-verbal de saisie des rémunérations qui devra être délivré à l’employeur du débiteur.
Le procès-verbal de saisie des rémunérations devra également être inscrit sur le registre numérique.
Parallèlement, un Commissaire de justice répartiteur sera désigné pour recevoir les fonds versés et les reverser au créancier saisissant ou répartir les sommes versées lorsque plusieurs créanciers se sont fait connaître.
Attention, seule une fraction du revenu saisissable peut être retenu par l’employeur. Cette part saisissable est déterminée par un barème qui varie selon les ressources du débiteur.
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Les limites de cette réforme en matière de loyers impayés
D’une part, engager la nouvelle procédure de saisie des rémunérations suppose que le créancier soit en possession d’un titre exécutoire constatant une créance liquide (montant chiffré et non contesté par le débiteur) et exigible (paiement arrivée à échéance).
La procédure d’injonction de payer permet d’obtenir un titre exécutoire et un acte notarié, revêtu de la formule exécutoire, peut également être un titre exécutoire.
En conséquence, certains auteurs incitent les bailleurs à utiliser la procédure d’injonction de payer ou conclure un bail d’habitation par acte notarié.
Or, ces deux solutions présentent de nombreuses limites.
D’une part, même si la procédure d’injonction de payer est une procédure gratuite, celle-ci peut être particulièrement longue concernant l’engorgement de certains tribunaux.
En ce qui concerne le bail d’habitation conclu par acte authentique, celui-ci a un coût beaucoup plus élevé qu’un bail sous seing privé.
En outre, ces deux procédures permettront certes d’engager la nouvelle procédure de saisie des rémunérations mais, a supposé que le locataire débiteur ait conclu un contrat de travail, seule une fraction du revenu saisissable pourra être retenu par l’employeur.
Pour une rémunération mensuelle comprise entre 1.074,17 € et 1.424,17 € la part saisissable est d’un quart, soit un montant saisissable maximum de 211,67 €.
En conséquence, dès lors que le loyer mensuel est supérieur à cette somme alors la procédure de saisie des rémunérations ne permettra pas au créancier bailleur d’obtenir le règlement total de la dette locative. La dette continuera à s’accumuler mois après mois tant que le locataire ne quittera pas les lieux.
L’expulsion du locataire mauvais payeur ne pourra pas être obtenue autrement que par une décision judiciaire d’expulsion étant précisé que les procédures judiciaires d’expulsion contiennent également une demande visant à obtenir la condamnation du locataire au paiement de la dette locative (outre le versement d’une indemnité d’occupation).
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En conclusion, cette nouvelle procédure de saisie des rémunérations ne saurait constituer une solution miracle pour faire face aux loyers impayés. Il s’agit d’un nouvel outil à la disposition des praticiens du droit pour aider leurs
Bien souvent, une procédure judiciaire d’expulsion assortie d’une demande de condamnation en paiement reste la meilleure solution pour permettre à un bailleur de récupérer son bien et engager les procédures de recouvrement sans contrainte de barème.
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