Le bail 3-6-9 est un bail commercial classique. Il est appelé ainsi car il est divisé en trois périodes triennales (3, 6, et 9 ans) à l’issue desquelles il est possible de résilier le contrat.
Ce type de contrat de location est utilisé lorsqu’un bailleur (propriétaire) décide de louer un local à un preneur (locataire) pour qu’il exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Un bail commercial 3-6-9 offre une certaine stabilité aux preneurs et les rassure quant à la pérennité de leur activité, tout en garantissant au bailleur un loyer régulier sur une période déterminée.
En tant que locataire ou bailleur d’un local commercial, vous êtes nécessairement lié par un tel contrat de location, mais savez-vous réellement ce qu’il implique et comment y mettre fin si besoin ?
Dans cet article, nous allons aborder en détail les caractéristiques de ce contrat de bail 3-6-9 ainsi que les différentes démarches à suivre pour pouvoir y mettre un terme.
Pourquoi un bail 3-6-9 ?
Un bail commercial a une durée minimale de 9 ans et est découpé en trois périodes triennales. Ce découpage confère des droits et obligations au locataire et au bailleur, notamment concernant la révision du loyer ou la résiliation du contrat de bail.
Le principal atout du bail 3-6-9 réside donc dans sa flexibilité : il est conclu pour une durée minimale de 9 ans, ce qui permet au locataire de se projeter sur le long terme concernant son activité, mais il peut également être résilié à chaque période triennale en cas de baisse d’activité.
Concernant le bailleur, celui-ci peut notamment user de la révision triennale pour augmenter le montant du loyer en fonction de l’évolution du marché immobilier.
Résiliation et conditions de résiliation
La résiliation du bail à l’initiative du locataire
Le locataire qui souhaite mettre fin au bail 3-6-9 dispose de plusieurs options.
D’une part, le locataire peut décider de résilier le bail à la fin de chaque période triennale sans motif particulier (article L.145-4 du Code de commerce).
Cette résiliation triennale devra toutefois respecter un formalisme particulier. Le congé devra être donné au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale en cours.
En outre le congé devra être donné :
- soit par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- soit par acte de commissaire de justice (nouvelle dénomination des huissiers de justice).</p>
D’autre part, le locataire peut également demander une résiliation anticipée sous certaines conditions. Par exemple, l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ou le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d’une société à responsabilité limitée (SARL) titulaire du bail peut résilier le contrat à tout moment lorsqu’il se trouve dans l’une des situations suivantes :
- il a demandé ses droits à la retraite ; OU
- il bénéficie d’une pension d’invalidité.
Comme pour la résiliation triennale, le congé devra être adressé au bailleur au moins 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.
Attention, cette dérogation ne s’applique pas aux autres formes sociales dont notamment les sociétés par actions simplifiées (SAS).
Enfin, le locataire a la possibilité de solliciter la résiliation du bail si le propriétaire ne respecte ses obligations (par exemple en cas de refus de prise en charge des travaux mis à sa charge). Cette résiliation doit être demandée au Tribunal Judiciaire du lieu de situation du local.
La résiliation du bail à l’initiative du bailleur
Pour sa part, le bailleur ne dispose pas tout à fait des mêmes options que le locataire pour résilier le bail 3-6-9. La loi interdit au propriétaire d’un local commercial de mettre fin au bail avant la fin de la neuvième année, sauf dans certains cas. Ces exceptions concernent essentiellement :
- la résiliation judiciaire du bail commercial en cas de non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles, telles que le paiement des loyers ou l’entretien des lieux loués.
Dans cette hypothèse, le bailleur peut saisir le Tribunal Judiciaire pour demander la résiliation du bail en faisant constater l’acquisition de la clause résolutoire (si elle existe) qui prévoit la résiliation automatique en cas de non-respect de ses obligations par le locataire.
S’il n’existe pas de clause résolutoire, le bailleur pourra toujours demander la résiliation du bail en cas de manquement suffisamment grave du locataire a ses obligations contractuelles. - la délivrance d’un congé au locataire à l’issue de chaque période triennale et adressé 6 mois à l’avance mais uniquement pour certains cas prévus par la loi :
- reconstruction d’un immeuble ou surélévation ;
- reprise d’un local d’habitation loué accessoirement au local commercial et non affecté à l’usage d’habitation ;
- reprise d’une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation ;
- transformation à usage d’habitation d’un immeuble existant ;
- exécution de travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière.
Révision et fixation du loyer
Un autre aspect important du bail 3-6-9 concerne la révision légale du loyer. En effet, cette dernière peut être effectuée tous les trois ans.
La loi dispose que le loyer révisé ne peut dépasser la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon l’activité exercée dans les locaux.
Avantages et inconvénients du bail 3-6-9
Le principal avantage du bail 3-6-9 réside dans sa durée et sa stabilité, qui offrent au locataire une certaine sérénité pour développer son activité commerciale sur le long terme. De plus, la possibilité de résilier le bail par anticipation à l’issue de chaque période triennale permet de mieux adapter les conditions du contrat à l’évolution des besoins du locataire ou du marché immobilier.
Cependant, certains inconvénients sont également à prendre en compte :
- la durée minimale du bail commercial (3 ans) peut représenter un engagement conséquent pour le locataire notamment si son activité ne se révèle pas suffisamment rentable ;
- les modalités de résiliation anticipée sont assez limitées et encadrées par la loi ce qui peut constituer un frein pour le locataire souhaitant quitter les lieux avant l’expiration de chaque période triennale ;
a révision légale du loyer basée sur la variation de l’ILC ou l’ILAT peut entraîner des augmentations importantes selon l’évolution de ces indices</li>
En somme, le choix d’un bail commercial doit être soigneusement réfléchi et son contenu doit être aux besoins spécifiques de chaque situation. Il est donc important de bien s’informer sur les particularités du bail 3-6-9 ainsi que sur les démarches à suivre pour y mettre fin en cas de besoin.
