Le droit au renouvellement du bail commercial est un élément central du statut des baux commerciaux. À l’expiration du contrat de bail commercial (9 ans minimum), le locataire à le droit de solliciter de son bailleur le renouvellement du bail : il conserva ainsi le local et la clientèle attachée qu’il a pu développer.
Le droit au renouvellement du bail commercial s’inscrit dans un équilibre subtil, nous examinerons les contours respectifs des droits du locataire et du bailleur.
Le droit au renouvellement du bail commercial au bénéfice du locataire
Les conditions d’ouverture du droit au renouvellement
Pour bénéficier du droit au renouvellement, le locataire doit respecter les conditions énoncées aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
D’une part, le locataire doit être propriétaire du fonds qu’il exploite dans les lieux loués.
Ainsi, dans le cas d’une sous-location, le locataire principal n’est pas le propriétaire du fonds exploité dans les lieux et n’a pas droit au renouvellement (le fonds appartient au sous-locataire).
Il en va de même en cas de location-gérance : le locataire-gérant n’étant pas, par définition, propriétaire du fonds qu’il exploite.
D’autre part, pour bénéficier du statut des baux commerciaux et du droit au renouvellement, le locataire doit s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés. Cette obligation s’applique également au répertoire des métiers si le locataire est artisan.
Enfin, le locataire commercial doit exploiter son fonds de commerce de façon effective au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail. Toutefois, s’il justifie d’un motif légitime, il peut ne pas avoir exploité son fonds durant cette période.
En cas de cession du fonds de commerce, le cessionnaire peut se prévaloir des droits acquis par le cédant. En revanche, en cas de cession du seul droit au bail au cours de la dernière période triennale, le cessionnaire ne peut ajouter à son temps d’exploitation celui du cédant ayant exercé la même activité que lui.
La mise en œuvre de la demande de renouvellement du bail commercial
Conformément aux dispositions de l’article L.145-9 du Code de commerce, le bail soumis au statut des baux commerciaux ne prend fin que par l’effet d’un congé donné par le bailleur au moins six mois à l’avance.
Le locataire ne peut faire une demande en renouvellement de bail qu’à défaut de congé donné par le bailleur (article L.145-10 du Code de commerce).
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception et doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’article L.145-10, al. 4 du Code de commerce.
La demande de renouvellement doit être faite dans les six mois précédant l’expiration du bail.
Elle peut également être formulée à tout moment pendant la prolongation du bail. Il s’agit d’un délai maximal. Une demande formulée plus de six mois avant la date d’expiration du bail est donc irrégulière.
Ce délai se calcule de quantième à quantième. Lorsqu’il part le dernier jour du mois, il arrive à échéance le dernier jour du mois qui sert de terme au délai. Ce jour d’échéance compte dans le délai (le renouvellement notifié le 31 mars pour un bail expirant le 30 septembre demeure valable).
Conformément aux dispositions de l’article L.145-10 alinéa 4 du Code de commerce, dans les trois mois de la notification de la demande de renouvellement, le bailleur doit faire connaître par acte extrajudiciaire au locataire s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail commercial.
En cas d’acceptation du renouvellement du bail commercial par le bailleur, ce dernier peut souhaiter réviser le montant du loyer : on va appliquer le principe de plafonnement du loyer renouvelé tel que prévu à l’article L. 145-33 du Code de commerce.
Le droit de refus de renouvellement du bailleur
Le refus du renouvellement du bail commercial avec ou sans indemnité d’éviction
Le bailleur peut refuser la demande de renouvellement du bail commercial formulée par le locataire, soit pour un motif grave et légitime, soit sans motif mais il doit, dans ce dernier cas, verser une indemnité d’éviction au locataire.
Le bailleur doit notifier le refus de renouvellement par acte extrajudiciaire. Cet acte précise, à peine de nullité, que le locataire doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date de signification du refus de renouvellement s’il entend contester le refus ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction.
Le refus de renouvellement pour motif grave et légitime
Conformément aux dispositions de l’article L.145-17, I, 1°, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.
L’article précité ne définit pas ce qu’est un « motif grave et légitime » et n’apporte aucune limitation quant aux motifs que le bailleur peut invoquer à l’encontre du locataire sortant.
Le motif grave et légitime peut résulter d’une faute contractuelle ou extracontractuelle de la part du locataire mais, en tout état de cause, c’est au bailleur qu’il appartient de rapporter la preuve de ce grief qui s’apprécie à la date de refus du renouvellement.
Les juges apprécient si les griefs invoqués par le bailleur constituent des motifs graves et légitimes, au sens de l’article L.147-17 du Code de commerce, justifiant un refus de renouvellement du bail commercial sans versement de l’indemnité d’éviction.
Selon le principe d’immutabilité des motifs, le bailleur ne peut – au cours de l’instance – substituer un motif de refus différent à celui opposé au locataire lors de la demande de renouvellement (en ce sens Cass 3ème civ., 10 mai 1991, pourvoi n°89-16.430).
Par exception, le principe d’immutabilité est écarté dès lors que des infractions ont été commises ou se sont révélées postérieurement au refus de renouvellement du bailleur.
Le refus de renouvellement sans motifs
À défaut de motifs grave et légitime, le bailleur qui refuse la demande de renouvellement du locataire doit verser à ce dernier une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
L’indemnité d’éviction a pour but de compenser le préjudice subi par le locataire en raison de la perte de son fonds de commerce.
Conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction correspond à la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
L’évaluation de l’indemnité d’éviction donne lieu à un contentieux nourri, notamment lorsqu’il s’agit de déterminer la valeur du fonds ou l’existence d’un préjudice réel.
La mise en œuvre du refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime
Conformément aux dispositions de l’article L.145-17, I, 1° du Code de commerce, l’inexécution de l’une de ses obligations par le locataire ne peut être invoquée comme motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail que si l’infraction s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.
Attention, l’absence de mise en demeure n’entraîne pas la nullité du congé avec refus de renouvellement du bail ; le congé subsiste mais le locataire conserve son droit à indemnité d’éviction (en ce sens Cass. 3ème civ., 19 décembre 2012, pourvoi n° 11-24.251).
La mise en demeure d’avoir à mettre fin à l’infraction doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire (sommation par commissaire de justice). Ainsi, la mise en demeure adressée par simple lettre recommandée avec accusé de réception est sans effet.
La mise en demeure doit préciser l’infraction reprochée et reproduire les termes de l’alinéa 1 de l’article L.145-17, I du Code de commerce.
Si la mise en demeure est suivie d’effet et que le locataire met fin à l’inexécution contractuelle alors le bailleur ne pourra plus invoquer le refus de renouvellement sans indemnité.
En cas de non-paiement d’un terme de loyer ayant fait l’objet d’une mise en demeure, le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction est écarté si le paiement est intervenu dans le délai d’un mois (même en cas de défaut de paiement de loyer postérieur qui n’aurait pas fait l’objet d’une nouvelle mise en demeure).
Pour conclure
Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement protecteur mais qui reste toutefois conditionné au respect des stipulations du bail commercial.
Le bailleur, quant à lui, conserve la faculté de refuser le renouvellement dès lors qu’il existe un motif grave et légitime, à défaut, il devra verser au locataire une indemnité compensatrice propre à couvrir le préjudice subi du fait du non-renouvellement du bail commercial.
Le renouvellement du bail commercial est une étape importante dans la relation entre le bailleur et son locataire : enjeux économiques sont importants et la vigilance est de rigueur concernant sa mise en œuvre ! L’accompagnement d’un avocat en droit des baux commerciaux constitue une aide précieuse pour le bailleur ou le locataire afin de s’assurer du respect des formalités requises.
